Ste vlastníkom pozemku, na ktorom stojí stavba, postavená bez príslušných povolení? Ak áno, pravdepodobne ste v situácii, keď potrebujete riešiť, čo s takzvanou čiernou stavbou. Termín čierna stavba označuje objekty postavené mimo zákona, bez súhlasu príslušných úradov. Využívať takúto stavbu nie je bezpečné a tiež vám hrozí vysoká pokuta. Existuje však postup, ako túto situáciu vyriešiť. V nasledujúcom článku vám ukážeme, ako na to. Prevedieme vás krok za krokom cez proces legalizácie čiernej stavby, od zhromažďovania potrebnej dokumentácie až po získanie všetkých nevyhnutných povolení.
Najskôr si však povieme, aká stavba sa považuje za nepovolenú aké následky môže mať výstavba bez stavebného povolenia.
Čo je čierna stavba? Definícia
Nepovolená stavba, ľudovo pomenovaná čierna stavba, je termín, ktorý označuje:
- budovy (prípadne len konštrukcie, rozostavané domy atď.) postavené bez potrebných povolení od stavebného úradu;
- stavby, postavené v rozpore so stavebným povolením či dokumentáciou;
- stavby, postavené bez overenia projektu.
Tieto stavby môžu byť rôzneho druhu, od malých prístreškov až po veľké domy alebo komerčné objekty.
V prvom rade, čierna stavba predstavuje riziko pre bezpečnosť. Keďže nebol stavebný plán schválený, ani nebol kontrolovaný stavebným úradom, nemusí spĺňať bezpečnostné normy. To môže ohroziť nielen ľudí žijúcich alebo pracujúcich v takejto stavbe, ale aj okolitú komunitu.
Okrem bezpečnostných rizík sú tu aj právne dôsledky. Majitelia čiernych stavieb čelia pokutám a neskôr nariadeniam na odstránenie stavby. Takúto stavbu nie je možné bez úhony ani predať, keďže legálna dokumentácia o nej nebude dostupná.
Čierne stavby sú na Slovensku závažným problémom, ktorý sa za posledné roky nezmenšil, čo vyvolalo potrebu prísnejších opatrení. Jedným z takýchto krokov bolo zrušenie možnosti dodatočnej legalizácie stavby.
Legalizácia čiernej stavby od roku 2025 nebude možná
Dodatočná legalizácia čiernej stavby bola doteraz možná pre akékoľvek budovy, to sa však malo zmeniť po 1. apríli 2024. Platnosť novely stavebného zákona, ktorého súčasťou bolo aj zrušenie dodatočnej legalizácie stavby, sa posúva o rok – teda na dátum 1. 4. 2025.
Čierne stavby, ktoré vzniknú po 1. apríli 2025, už pravdepodobne nebude možné dodatočne legalizovať. Stavitelia čiernych stavieb po tomto dátume automaticky obdržia nariadenie k ich odstráneniu.
Toto rozhodnutie malo za cieľ odradiť ľudí od stavania nových čiernych stavieb tým, že zvýšilo riziko a potenciálne náklady spojené s nelegálnou výstavbou. Cieľom týchto zmien je zabezpečiť dodržiavanie stavebných predpisov a zlepšiť celkovú situáciu s nelegálnymi stavbami na Slovensku.
Čierna stavba a premlčacia doba? Tento problém nevyrieši čas
V prípade čiernej stavby sa premlčacia doba neuplatňuje, čo znamená, že aj po dlhšom čase od jej postavenia môže úrad požadovať jej legalizáciu alebo odstránenie. Ak sa vlastníkovi takúto stavbu nepodarí legalizovať a nezíska osvedčenie o spôsobilosti na prevádzku, dostáva sa do situácie, kde jedinou možnosťou zostáva jej odstránenie.
Pokuta za čiernu stavbu
Púšťať sa do stavby bez stavebného povolenia sa rozhodne neoplatí. Pokuty za čiernu stavbu začínajú na 1000 €, avšak môžu sa vyšplhať až na 250 tisíc eur.
Pokuty za čiernu stavbu sa udeľujú nasledovne:
- Sadzba 1000 € – za uskutočňovanie stavebných prác bez povolenia.
- Za práce na stavbe bez overeného projektu alebo v rozpore s ním môžete zaplatiť až 10 000 €.
- Ak sa pustíte do stavby BEZ overeného projektu, zaplatíte až 20 000 €.
- Ak neoznámite niektoré štádium prác na stavbe, hrozí vám pokuta až 30 000 €.
- Za prevádzkovanie stavby bez kolaudačného osvedčenia, neodstránenie čiernej stavby a pokračovanie v stavených prácach aj napriek upozorneniam stavebným úradom môžete zaplatiť až 250 000 €.
Pred tým, ako sa pustíte do akejkoľvek stavby, vám odporúčame prečítať si kompletné znenie Zákona o výstavbe.
Postup pri legalizácii čiernej stavby
Legalizácia čiernej stavby, teda proces urobenia nelegálnej stavby legálnou, je náročný a zložitý proces, ktorý sa líši v závislosti od miestnych zákonov a predpisov.
Požiadajte o preskúmanie spôsobilosti stavby
Ak ste vlastníkom čiernej stavby, musíte poslať stavebnému úradu žiadosť, aby skontrolovali, či vaša stavba môže byť schválená. Stavebný úrad vás môže k tomuto kroku aj vyzvať. Ak túto žiadosť neodošlete, ani keď vás stavebný úrad o to výslovne požiada, úrad môže rozhodnúť, že vaša stavba musí byť zbúraná.
Zabezpečte si technickú dokumentáciu stavby
Pre legalizáciu čiernej stavby potrebujete mať technickú dokumentáciu stavby, ktorá zahŕňa podrobné plány stavby, popis použitých materiálov a iné technické detaily.
V tomto kroku budete potrebovať pomoc geodeta. Jeho hlavnou úlohou je vykonať presné geodetické merania pozemku a stavby, aby sa zabezpečila dokumentácia o umiestnení, rozmeroch a hraniciach stavby vzhľadom na okolitý terén a susedné pozemky.
Geodet tiež pripraví podklady, potrebné pre stavebné povolenie alebo iné dokumenty vyžadované stavebným úradom na legalizáciu stavby. Týmto spôsobom geodetické práce zabezpečujú, že legalizačný proces je založený na presných a aktuálnych údajoch.
Podajte žiadosť osvedčenie spôsobilosti stavby na prevádzku
S kompletnou technickou dokumentáciou podajte žiadosť o stavebné povolenie na príslušný stavebný úrad. Žiadosť by mala zahŕňať všetky potrebné dokumenty a dôkazy o tom, že stavba spĺňa miestne stavebné kódy a predpisy.
Doloženie geometrického plánu je pri legalizácii čiernej stavby kritické, pretože poskytuje presné a oficiálne informácie o rozmeroch a umiestnení stavby na pozemku. Tento dokument je nevyhnutný pre stavebný úrad, aby mohol posúdiť súlad stavby s platnými územnými a stavebnými predpismi, čím sa zabezpečuje legálnosť budovy.
Vyriešenie právnych a finančných záležitostí
Ak existujú nevyriešené právne alebo finančné otázky, ako sú pokuty za nelegálnu stavbu, bude ich treba riešiť. V niektorých prípadoch môže byť potrebné zaplatiť pokuty alebo poplatky spojené s legalizáciou.
Získanie osvedčenia o spôsobilosti stavby na prevádzku
Po úspešnom splnení všetkých požiadaviek a kontrol by vám mal byť udelený súhlas s legalizáciou čiernej stavby. Toto povolenie oficiálne legalizuje stavbu. Podľa zákona o výstavbe má osvedčenie o spôsobilosti stavby na prevádzku funkciu kolaudačného osvedčenia.
Pridelenie súpisného čísla
Po úspešnej legalizácii stavby je jedným z ďalších dôležitých krokov pridelenie súpisného čísla. Toto číslo je oficiálnym identifikátorom budovy, ktorý ju zaregistruje v katastri nehnuteľností a umožňuje jej jednoznačnú identifikáciu – adresný bod.
Súpisné číslo je nevyhnutné pre právne účely, ako sú vlastnícke zápisy, dane z nehnuteľností či rôzne administratívne procesy, a zabezpečuje, že stavba je plne integrovaná do oficiálneho systému správy nehnuteľností.
Registrácia v katastri nehnuteľností
Posledným krokom pri legalizácii stavby je jej zápis do listu vlastníctva a zaznamenanie do katastrálnych máp, čo sa vybavuje na príslušnom katastri nehnuteľností. Tento proces zabezpečuje oficiálne uznanie stavby ako legálnej časti nehnuteľnosti, čím sa dokončuje celý proces legalizácie a stavba je plne integrovaná do právneho systému správy nehnuteľností.
Stavebné povolenie – cesta, ako sa vyhnúť problémom s čiernou stavbou
Stavebné povolenie je kľúčovým nástrojom na predchádzanie problémom spojeným s čiernou stavbou, pretože zabezpečuje, že všetky stavebné práce sú vykonávané v súlade s príslušnými zákonmi a predpismi. Ako sme už spomínali, legalizácia čiernej stavby po roku 2025 už nebude možná. Získaním povolenia pred začiatkom práce sa vyhnete pokutám, právnym sporom a potenciálnej potrebe demolovať nelegálne postavené objekty.
Navyše, stavebné povolenie zaručuje, že stavba bude bezpečná a vhodná na používanie, čo chráni nielen vás ako majiteľa, ale aj budúcich obyvateľov a okolitú komunitu. V neposlednom rade, legálnosť stavby zvyšuje aj jej trhovú hodnotu a zjednodušuje proces predaja nehnuteľnosti v budúcnosti.
Zoznam použitých zdrojov:
Čierne stavby – všetko, čo o nich potrebujete vedieť
Čierna stavba pred a po 1. apríli 2024
Zákon o výstavbe nadobudne účinnosť až o rok, tým by sa malo predísť kolapsu stavebných konaní