Viete, čo je kataster nehnuteľností a ako sa doň zapisujú práva k nehnuteľnostiam? Kedy ide o vklad do katastra a kedy o záznam? V článku si zhrnieme všetky základné poznatky o katastri nehnuteľností, ktoré by mal ovládať každý, kto má vlastnícke alebo iné právo k určitej nehnuteľnosti. Na konci rozoberieme aj rozdiely medzi parcelami registra C a E.
Čo je kataster nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností je podľa zákona definovaný ako geometrické a polohové určenie, súpis a popis nehnuteľností. Je rozsiahlym informačným systémom, v ktorom sú evidované okrem pozemkov, stavieb, rozostavaných stavieb, bytových a nebytových priestorov a podzemných stavieb aj katastrálne územia alebo rôzne chránené prírodné časti krajiny a kultúrne pamiatky.
Súčasťou katastra je okrem evidencie samotných nehnuteľností aj evidencia práv k týmto nehnuteľnostiam. V katastri je evidované vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremená, predkupné právo, ak má mať účinky vecného práva, právo vyplývajúce zo správy majetku štátu, vyšších územných celkov alebo obce alebo nájomné práva k nehnuteľnostiam, ale iba v prípade, ak majú trvanie najmenej päť rokov.
List vlastníctva – dokument pre vlastníkov nehnuteľností
Základným dokumentom pre každého vlastníka pozemkov a nehnuteľnosti je list vlastníctva. V ňom sú zapísané vybrané údaje o nehnuteľnostiach a oprávnených osobách k nim.
List vlastníctva je rozdelený do troch základných častí.
List vlastníctva: Časť A – majetková podstata
Prvá časť sa nazýva „A – majetková podstata“. Táto časť obsahuje údaje o všetkých nehnuteľnostiach, ktoré sú zapísané na príslušnom liste vlastníctva. Obsahom je parcelné číslo, výmera, druh a spôsob využívania pozemku, druh chránenej nehnuteľnosti, informácie o tom, či je nehnuteľnosť spoločná, informácia o umiestnení pozemku (intravilán/extravilán) a kód druhu právneho vzťahu. Súčasťou časti A sú aj informácie o stavbách, ktoré sú zapísané na liste vlastníctva, a to ich súpisné číslo, parcelné číslo pozemku, na ktorom sa nachádzajú, druh a popis stavby, informácia o chránenej nehnuteľnosti a umiestnení stavby.
List vlastníctva: Časť B – vlastníci a iné oprávnené osoby
Druhou časťou je časť „B – vlastníci a iné oprávnené osoby“. Obsahuje vybrané údaje o týchto osobách, teda meno a priezvisko, rodné priezvisko alebo názov, dátum narodenia, rodné číslo alebo IČO, spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, titul nadobudnutia nehnuteľnosti, miesto trvalého pobytu alebo sídlo a ďalšie poznámky. Inou oprávnenou osobou k nehnuteľnosti môže byť napríklad jej správca alebo nájomca.
List vlastníctva: Časť C – ťarchy
Poslednou časťou je časť „C – ťarchy“. Táto časť obsahuje údaje o obmedzeniach k nehnuteľnosti. Tými sú najčastejšie rôzne vecné bremená, ktorými môže byť napríklad právo uloženia inžinierskej siete, právo prechodu cez pozemok alebo právo na doživotné užívanie pre určitú osobu. Ďalej tu môže byť zapísané záložné právo s označením záložného veriteľa alebo predkupné právo s označením oprávneného a predkupného práva.
Originál a výpis z listu vlastníctva
Originál listu vlastníctva obsahuje všetky údaje od jeho vzniku a je spravovaný na pracovisku katastra na príslušnom okresnom úrade. Tento je dostupný iba pre oprávnené osoby k nehnuteľnosti, prípadne iné osoby vykonávajúce znalecké alebo geodetické činnosti, pretože obsahuje citlivé údaje ako rodné čísla. Každý sa však môže dostať k výpisu z listu vlastníctva, ktorý obsahuje údaje iba o súčasnom stave listu vlastníctva a nie sú v ňom citlivé osobné údaje.
zdroj: Freepik
Úplný alebo čiastočný výpis z listu vlastníctva je možné získať pomocou niektorého z webových portálov online katastra nehnuteľností. Spôsob vyhľadávania a získavania výpisov z listu vlastníctva podľa mena či parcely rozoberáme v samostatnom blogu.
Zápis práv do katastra nehnuteľností
Práva sa do katastra nehnuteľností zapisujú troma spôsobmi, pričom každý spôsob má odlišné právne účinky a práva k nehnuteľnosti vznikajú v inom momente procesu. Ide o vklad do katastra nehnuteľností,
Vklad do katastra nehnuteľností
Prvým spôsobom je vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má tzv. konštitutívny charakter. Pri vklade vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti. Typickým príkladom vkladového konania je prevod nehnuteľnosti na základe kúpnopredajnej zmluvy.
Konanie začína vždy na návrh účastníka konania a vykonáva sa podľa zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok). V rámci tohto konania musí byť podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorý musí obsahovať všetky potrebné údaje a jeho prílohou sú ďalšie dokumenty, ako napríklad zmluva, listina potvrdzujúca vlastníctvo nehnuteľností alebo oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad.
Ak sa konanie týka iba časti pozemku (napr. pozemok sa rozdeľuje, alebo sa zapisuje či ruší vecné bremeno k časti pozemku), musí byť na tento účel vyhotovený geometrický plán, ktorého označenie sa následne uvedie v návrhu na vklad. Práva k nehnuteľnostiam vznikajú, menia sa alebo zanikajú až v momente vydania rozhodnutia o povolení vkladu, teda nie v momente podpisu zmluvy alebo dátumu nadobudnutia jej účinnosti. Výnimkou je vklad pri prevode majetku štátu, kedy práva vznikajú ku dňu určenému v návrhu na vklad, resp. vklad pri prvom zápise bytu alebo nebytového priestoru, kedy práva vznikajú dňom doručenia návrhu na vklad.
Viac informácií si môžete prečítať v článku ako podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností, kde rozoberáme aj elektronický vklad do katastra. Ak potrebujete napísať dodatok k návrhu na vklad, prečítajte si článok, v ktorom sa tým podrobnejšie zaoberáme.
Záznam do katastra nehnuteľností
Ďalším spôsobom zápisu práv do katastra nehnuteľností je záznam do katastra nehnuteľností, ktorý má evidenčný charakter. Pri tomto spôsobe zápisu práva vznikli, zmenili sa alebo zanikli napr. zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním pozemku, atď. Typickým príkladom tohto spôsobu vzniku práv k nehnuteľnosti je dedičské konanie, kedy práva vznikajú uzavretím konania. Práva sa následne na základe doručenej listiny zapíšu do katastra evidenčným spôsobom, teda kataster nemá žiadny vplyv na vznik týchto práv. Kataster vykoná záznam do katastra nehnuteľností na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby, ktorý musí taktiež obsahovať predpísané náležitosti, ale aj bez návrhu.
Poznámka do katastra nehnuteľností
Posledným druhom zápisu práv do katastra je poznámka, ktorá má tzv. prenotačný charakter. Existujú dva druhy poznámky – obmedzujúce poznámky a informatívne poznámky.
Obmedzujúce poznámky obmedzujú vlastníka v nakladaní s nehnuteľnosťou. Príkladom takejto poznámky môže byť napríklad poznámka o začatí vyvlastňovacieho konania. Obmedzujúce poznámky sa zapisujú na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu alebo na návrh iného oprávneného. Informatívne poznámky informujú o nehnuteľnosti alebo práve k nehnuteľnosti.
Po doručení dokumentov k zápisu práv k nehnuteľnosti sa na liste vlastníctva vyznačí plomba. To znamená, že k danej nehnuteľnosti sa začalo určité katastrálne konanie, pričom plomba sa vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni doručenia listiny. Plomba je zrušená ukončením príslušného konania.
Parcely registra „C“ a registra „E“ a ich zobrazenie v mapách
Parcely v rámci katastra nehnuteľností sú v súčasnosti evidované až v dvoch registroch – registri C a registri E, pričom ku každému s registrov prislúcha samostatná mapa. Rozdelenie na dva registre je dané historickým vývojom evidenčných systémov po druhej svetovej vojne. Približne do roku 1950 boli všetky nehnuteľnosti evidované v rámci pozemkovoknižných vložiek. Po nástupe socializmu však nastalo obdobie chaosu a vlastnícke práva sa na určitý čas prestali evidovať úplne, pričom predmetom vtedajších evidenčných nástrojov bolo iba využívanie pôdy. V rámci kolektivizácie boli v mapách vymazané hranice a malé súkromné pozemky boli zlúčené do väčších celkov.
zdroj: Freepik
Vlastnícke práva k nehnuteľnostiam sa začali opäť evidovať až po roku 1964 na listoch vlastníctva, avšak zväčša iba v rámci intravilánov. Z tohto stavu sa postupne vyvinul dnešný kataster nehnuteľností. Tieto parcely sú dnes zapísané v registri C a sú zobrazené v katastrálnych mapách. Register C však dnes v extravilánoch obsahuje zväčša pozemky, ku ktorým nie sú založené listy vlastníctva podľa mena či parcely alebo čísla domu.
Po páde socializmu však vznikla požiadavka na obnovenie trhu s pôvodnými nehnuteľnosťami, ktoré však boli evidované iba v starých pozemkových knihách. Za viac ako 40 rokov sa však udialo množstvo zmien a tieto pozemky nemohli byť vrátené do katastrálnych máp, pretože by to prinieslo množstvo konfliktov. Preto sa pristúpilo k vytvoreniu druhého registra s označením E, ktorý obsahuje údaje o týchto pôvodných nehnuteľnostiach, ktoré boli zapísané v pozemkovej knihe. Tieto nehnuteľnosti sú zobrazené v mapách určeného operátu, ktoré vznikli na podklade starých pozemkovoknižných a katastrálnych máp.
Viac o rozdieloch medzi registrom C a E môžete nájsť v samostatnom článku. Mapy katastra nehnuteľností a mapy určeného operátu sú dnes pre bežných občanov dostupné pomocou niektorého z mapových portálov katastra nehnuteľností, kde je možné vyhľadať nehnuteľnosť na základe jej polohy a zobraziť všetky informácie o nej. O katastri nehnuteľností a spôsobe vyhľadávania nehnuteľností podľa vlastníka na mapových portáloch si môžete prečítať v samostatnom článku.