Predkupné právo na pozemok môže výrazne ovplyvniť jeho predaj, najmä ak existujú osoby, ktoré majú na jeho kúpu prednostný nárok. V niektorých situáciách nemôže vlastník voľne predať svoj podiel hocikomu, ale musí dodržať určité pravidlá. Ako predkupné právo presne funguje, koho sa týka a aké sú výnimky? To všetko si podrobne vysvetlíme v našom článku.
Čo je predkupné právo na pozemok a ako funguje?
Predkupné právo na pozemok znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Až keď títo odmietnu, môže ho predať niekomu cudziemu.
Cieľom tohto pravidla je zabrániť tomu, aby sa medzi spoluvlastníkov dostal niekto neznámy bez ich súhlasu. Výnimkou je situácia, keď spoluvlastník predáva podiel blízkej osobe, napríklad manželovi alebo deťom – vtedy predkupné právo neplatí.
Ak spoluvlastník dostane ponuku na kúpu podielu, má určitý čas (zvyčajne 2 mesiace) na rozhodnutie. Ak ju nevyužije, predávajúci môže predať podiel inému záujemcovi za rovnakých podmienok.
Zákonné predkupné právo: čo hovorí Občiansky zákonník?
Predkupné právo pri prevode podielu nehnuteľnosti majú spoluvlastníci na základe § 140 zákona č. 40/1964 Zb. 140 Občianskeho zákonníka. Je to mechanizmus, ktorý chráni spoluvlastníkov nehnuteľnosti pred nekontrolovaným vstupom cudzích osôb do spoločného vlastníctva.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka má každý spoluvlastník prednostné právo na kúpu podielu, ktorý chce iný spoluvlastník predať. To znamená, že ak sa niektorý zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho predal tretej osobe.
Ako sa uplatňuje predkupné právo?
Predávajúci spoluvlastník je povinný písomne informovať ostatných spoluvlastníkov o svojom úmysle predať podiel, vrátane kúpnej ceny a podmienok predaja.
Spoluvlastníci majú zákonom stanovenú lehotu (zvyčajne 2 mesiace) na to, aby sa rozhodli, či si predkupné právo uplatnia (Vzor písomnej ponuky podielu nájdete nižšie v článku.).
Ak žiadny zo spoluvlastníkov neprejaví záujem alebo lehota uplynie, predávajúci môže podiel predať inej osobe za rovnakých podmienok.
Čo sa stane, ak niekto poruší predkupné právo na pozemok?
Ak niekto poruší predkupné právo na pozemok – teda predá svoj podiel inej osobe bez toho, aby ho najskôr ponúkol spoluvlastníkom – môžu nastať nasledujúce situácie:
Spoluvlastník sa môže domáhať neplatnosti predaja – Ak sa predkupné právo porušilo, spoluvlastník má právo obrátiť sa na súd a žiadať, aby mu bol predaný podiel prevedený za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil nový majiteľ. Musí tak urobiť do troch rokov od predaja.
Dohoda s novým vlastníkom – Ak sa spoluvlastníci rozhodnú, že im nový vlastník neprekáža, môžu situáciu akceptovať a nevymáhať svoje právo na kúpu.
Súdne riešenie a náhrada škody – Ak sa porušením predkupného práva spôsobí spoluvlastníkovi škoda (napr. nový majiteľ odmieta spolupracovať pri správe pozemku), môže sa domáhať odškodnenia.
Predkupné právo je teda silná ochrana pre spoluvlastníkov, no ak sa nevyužije včas, predaj už nebude možné spätne zrušiť.
Predkupné právo: výnimky
V predkupnom práve na pozemok existujú určité výnimky. Neuplatňuje sa v týchto prípadoch:
- Predaj podielu blízkej osobe – Predkupné právo neplatí, ak spoluvlastník predáva svoj podiel manželovi, deťom, rodičom alebo súrodencom.
- Darovanie – Ak sa podiel na pozemku nepredáva, ale daruje, predkupné právo sa neuplatňuje.
Zámena nehnuteľnosti – Pri výmene pozemkov (napr. za iný pozemok alebo nehnuteľnosť) sa predkupné právo neuplatňuje. - Dedičstvo – Ak sa podiel na pozemku dedí, spoluvlastníci nemajú predkupné právo.
Podiel na spoločnej nehnuteľnosti manželov – Ak sa predáva podiel, ktorý bol súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov, predkupné právo sa neuplatňuje. - Súdne rozhodnutie – Ak o predaji podielu rozhodne súd (napr. pri exekúcii alebo konkurze), predkupné právo spoluvlastníkov sa neuplatňuje.
Tieto výnimky chránia bežné rodinné prevody a určité právne situácie, kde by predkupné právo mohlo byť nepraktické alebo zbytočné.
Predkupné právo – vzor na ponuku svojho dielu na predaj
Ako napísať ponuku na predaj svojho podielu? Pozrite si vzor ponuky na predaj podielu pozemku spoluvlastníkom v rámci predkupného práva:
_________________________________________________________________________
[Meno a priezvisko predávajúceho]
[Adresa predávajúceho]
[Telefónne číslo]
[E-mail]
[Meno a priezvisko spoluvlastníka]
[Adresa spoluvlastníka]
V [miesto], dňa [dátum]
PONUKA NA ODKÚPENIE SPOLUVLASTNÍCKEHO PODIELU NA POZEMKU
Vážený/á [meno spoluvlastníka],
na základe zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka Vám týmto ponúkam na odkúpenie môj spoluvlastnícky podiel na pozemku:
Číslo parcely: [uviesť číslo parcely]
Druh pozemku: [napr. orná pôda, záhrada, stavebný pozemok]
Katastrálne územie: [uviesť názov katastrálneho územia]
Výmera môjho podielu: [uviesť výmeru alebo podiel v percentách]
Tento podiel ponúkam za kúpnu cenu [uviesť sumu] EUR, pričom podmienky predaja sú nasledovné:
Spôsob úhrady: [napr. jednorazová platba na účet, splátky]
Termín uzavretia kúpnej zmluvy: [uviesť dátum]
Ďalšie podmienky (ak sú): [napr. predaj vrátane inžinierskych sietí, prístupovej cesty]
V súlade so zákonom máte 2 mesiace od doručenia tejto ponuky na písomné vyjadrenie, či si uplatníte predkupné právo a odkúpite môj podiel za uvedených podmienok. V prípade, že sa v tejto lehote nevyjadríte alebo ponuku odmietnete, môžem svoj podiel predať inej osobe za rovnakých podmienok.
Prosím o doručenie Vášho vyjadrenia na vyššie uvedenú adresu alebo e-mail. V prípade záujmu som ochotný/á poskytnúť ďalšie informácie či stretnúť sa osobne.
S pozdravom,
[Meno a priezvisko predávajúceho]
[Podpis]
________________________________________________________________________
Ako zrušiť predkupné právo na pozemok?
Predkupné právo na pozemok môže zaniknúť viacerými spôsobmi, pričom nie vždy je potrebný aktívny zásah spoluvlastníkov. Tu sú hlavné prípady, kedy predkupné právo automaticky zaniká alebo ho možno zrušiť:
1. Uplynutie lehoty na uplatnenie predkupného práva
Ak spoluvlastník, ktorý má predkupné právo, neprejaví záujem o kúpu podielu v zákonnej lehote (zvyčajne 2 mesiace od doručenia ponuky), predávajúci môže predať podiel komukoľvek inému za rovnakých podmienok.
2. Predaj podielu blízkej osobe
Ak spoluvlastník predáva podiel svojmu manželovi, deťom, rodičom alebo súrodencom, predkupné právo sa podľa zákona neuplatňuje a ostatní spoluvlastníci nemajú nárok na kúpu.
3. Darovanie alebo dedenie
Predkupné právo sa vzťahuje iba na predaj podielu, nie na jeho darovanie alebo dedenie. Ak teda spoluvlastník svoj podiel daruje alebo ho niekto zdedí, predkupné právo automaticky zaniká.
4. Dohoda medzi spoluvlastníkmi
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na tom, že predkupné právo zrušia. Takáto dohoda by mala byť písomná a môže byť zaznamenaná v katastri nehnuteľností.
5. Rozdelenie alebo scelenie pozemku
Ak sa spoluvlastníci dohodnú na rozdelení pozemku alebo na scelení vlastníctva (napr. jeden spoluvlastník odkúpi všetky podiely), predkupné právo stratí zmysel a automaticky zanikne.
6. Súdne rozhodnutie alebo exekúcia
Ak sa podiel na pozemku predáva v rámci súdneho rozhodnutia (napr. v exekučnom alebo konkurznom konaní), predkupné právo spoluvlastníkov sa neuplatňuje a podiel môže byť predaný bez ich súhlasu.
Možno predkupné právo vymazať z katastra?
Ak je predkupné právo zapísané v katastri nehnuteľností ako vecné právo (čo sa môže týkať zmluvného predkupného práva, nie zákonného), je potrebné podať návrh na jeho výmaz spolu s dokumentmi preukazujúcimi jeho zánik – napríklad písomnou dohodou spoluvlastníkov alebo uplynutím dohodnutej doby.
Zánik predkupného práva teda môže nastať automaticky zo zákona, dohodou spoluvlastníkov alebo vplyvom konkrétnych právnych úkonov. Ak si nie ste istí, či predkupné právo na vašom pozemku stále platí, odporúča sa overiť si stav v katastri nehnuteľností alebo konzultovať situáciu s právnikom.
Potrebujeme geodeta pri uplatňovaní predkupného práva?
Geodeta pri uplatňovaní predkupného práva na pozemok zvyčajne nepotrebujete, ak ide len o predaj spoluvlastníckeho podielu bez fyzického rozdelenia pozemku. Jeho účasť sa však môže stať nevyhnutnou v prípadoch, keď je potrebné presné vyznačenie hraníc pozemku, napríklad ak existujú nejasnosti v katastrálnych údajoch alebo ak sa podiel predáva s konkrétnym využitím (napr. stavebná časť, prístupová cesta).
Geodet je tiež nevyhnutný vtedy, keď sa spoluvlastníci rozhodnú rozdeliť pozemok na samostatné parcely, pričom vypracuje nový geometrický plán potrebný pre zápis do katastra. Ak teda predkupné právo rieši len zmenu spoluvlastníka, geodet nie je potrebný, no pri fyzickom vyčlenení časti pozemku sa bez jeho služieb nezaobídete.
Predkupné právo chráni spoluvlastníkov pred neželanými zmenami vo vlastníckej štruktúre. Ak sa chystáte predať svoj podiel na pozemku alebo ste spoluvlastníkom a zvažujete uplatnenie predkupného práva, je dôležité poznať svoje zákonné možnosti a postupovať v súlade s právnymi predpismi. Včasná komunikácia a správne vypracovaná ponuka môžu predísť zbytočným komplikáciám a súdnym sporom.
Nezabudnite, že predkupné právo má svoje výnimky a jeho porušenie môže viesť k právnym následkom. V takýchto situáciách je vždy dobré poradiť sa s právnikom alebo odborníkom na nehnuteľnosti.