Pre mnohých vlastníkov pôdy je myšlienka zmeniť ornú pôdu na stavebný pozemok zaujímavá. S rastúcim dopytom po bývaní a neustále sa rozrastajúcimi mestami je zmena druhu pozemku čoraz aktuálnejšia téma. Avšak, tento proces nie je jednoduchý a prináša so sebou množstvo právnych, administratívnych a technických výziev.
Pôda, ktorá má potenciál prinášať úžitok, ako napríklad na pestovanie plodín alebo chov zvierat, totiž nemusí byť vždy schválená ako stavebný pozemok. Plochy ornej pôdy sú dôležité pre zabezpečenie potravinovej sebestačnosti a udržateľného hospodárenia. V niektorých prípadoch však nie je iná možnosť, než stavať na (pôvodne) poľnohospodárskej pôde, najmä keď ide o rozširovanie obcí. Bez tohto kroku by nebol možný stavebný rozvoj, ktorý je potrebný pre rast a rozvoj komunít.
Orná pôda je chránená zákonom na zachovanie jej poľnohospodárskeho využitia. Zákon č. 220/2004 Z. z., Zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, stanovuje prísne pravidlá pre zmenu jej využitia.
Tento zákon je dôležitý pre zabezpečenie trvalej udržateľnosti poľnohospodárskej produkcie a ochrany životného prostredia. Okrem toho, zákon tiež upravuje integrovanú prevenciu a kontrolu znečisťovania životného prostredia podľa zákona č. 245/2003 Z. z.
Zmena ornej pôdy na stavebný pozemok: postup
Na začiatok je dôležitá informácia, či je vaša parcela v intraviláne alebo v extraviláne obce. Vo všeobecnosti sa orná pôda na stavebný pozemok zmení jednoduchšie, ak sa nachádza v intraviláne.
TIP: rozdelenie parcely
Pre parcely v extraviláne obce je zákon oveľa prísnejší, pretože chráni poľnohospodársku pôdu pred neprimeraným zastavaním. Pri stavbe väčšej ako 15 m² je nutné podať žiadosť o tzv. trvalé vyňatie z poľnohospodárskej pôdy. S parcelami v extraviláne je to zložitejšie, nie však nemožné.
Pokiaľ máte väčší pozemok, je lepšie nechať okolie domu ako zastavanú plochu a nádvorie, no zvyšok ako ornú pôdu (záhrada, vinica, ovocný sad…). V priebehu rokov ušetríte na dani z nehnuteľnosti.
Dokumenty, ktoré potrebujete pre vyňatie pozemku z ornej pôdy
- Žiadosť o vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu – Oficiálna žiadosť sa podáva na príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný.
- Územnoplánovacia informácia – Dokument, ktorý overuje súlad plánovanej zmeny s územným plánom obce alebo mesta.
- Geodetické merania a mapové podklady – Presné geodetické zameranie parcely, ktoré pripraví certifikovaný geodet. Niekedy je potrebný geometrický plán.
- Projektová dokumentácia – Plány a návrhy budúcej stavby, vypracované architektom alebo projektantom.
- Bilancia skrývky humusového horizontu – je informácia o kvalite pôdy, ktorá určuje jej potenciál na poľnohospodárske využitie. Získate ju od pôdoznalca.
- Vyjadrenia od správcov kanalizácie, vodovodu, elektriny, plynu a ďalších relevantných inštitúcií.
- Vyjadrenie obce (stavebného úradu) – napríklad v prípade vyňatia vinice musí obsahovať informácie o historických súvislostiach.
- Doklad o zaplatení správneho poplatku – Potvrdenie o úhrade poplatku za podanie žiadosti.
- Katastrálna mapa a výpis z katastra nehnuteľností – Aktuálne výpisy a mapy z katastra nehnuteľností, ktoré preukazujú stav parcely.
Koľko stojí prepis ornej pôdy na stavebný pozemok?
Cena za zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok môže výrazne variovať v závislosti od viacerých faktorov, ako je lokalita, veľkosť pozemku a konkrétne požiadavky. Tu je orientačný prehľad položiek:
Geodetické práce
Geometrický plán je potrebný najmä vtedy, ak plánujete vyňať z ornej pôdy iba časť pozemku (tú, kde postavíte dom). Ceny za geometrický plán začínajú zhruba na 280€, avšak líšia sa v závislosti od vlastností pozemku.
Projektová dokumentácia
Náklady na vypracovanie projektovej dokumentácie môžu byť od 1000 do 3000 eur, podľa náročnosti projektu a ceny architekta.
Poplatky za žiadosť o vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu
Správne poplatky sa môžu pohybovať od 100 do 300 eur. V niektorých prípadoch môžu byť tieto poplatky vyššie, ak je potrebné vypracovať podrobnejšie dokumenty.
Poplatky za územné rozhodnutie a stavebné povolenie
Tieto poplatky sa môžu pohybovať od 50 do 500 eur. Cena závisí od rozhodnutia od obce a veľkosti projektu.
Vyjadrenia dotknutých orgánov a správcov sietí
Môžu byť potrebné poplatky za vyjadrenia od správcov inžinierskych sietí.
Správne poplatky za katastrálne úkony
Poplatky za zmeny v katastri nehnuteľností sa môžu pohybovať od 30 do 100 eur.
Cena za vyňatie z ornej pôdy podľa bonity pôdy
Celkové náklady na zmenu druhu pozemku v katastri ovplyvňuje aj potenciál jej využitia či ekologických vlastností, ktoré sú vyjadrené bonitovanými pôdno-ekologickými jednotkami (BPEJ). BPEJ vášho pozemku môžete zistiť cez Výskumný ústav pôdoznalectva a ochrany pôdy.
V mapovej službe VÚPOP nájdete vyznačených 9 stupňov kvality pôdy. Platí, že čím vyššia kvalita pôdy, tým vyššia cena za vyňatie z ornej pôdy (ceny sa pohybujú od 10 do 100 € za m2).
Pri zohľadnení všetkých vyššie uvedených položiek sa celkové náklady na zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok môžu pohybovať v rozsahu od 1500 – 10000 eur.
V niektorých prípadoch, v závislosti od špecifických podmienok a požiadaviek, môžu byť náklady na zmenu druhu pozemku v katastru aj vyššie. Je vždy dobré konzultovať konkrétny prípad s odborníkmi, aby ste mali presnejšiu predstavu o celkových nákladoch.