Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností: Postup

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je záznam, teda evidenčný úkon, ktorý okresný úrad vykoná podľa predložených listín. Na zápis potrebujete znalecký posudok o stupni rozostavanosti, právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere (pri stavbách povolených podľa starého stavebného zákona v praxi stavebné povolenie) a číslo úradného overenia geometrického plánu. Za samotný zápis stavby správny poplatok neplatíte, platí sa až za prípadný vklad záložného práva banky. Kataster má na zápis 60 dní.

Zápis potrebuje napríklad stavebník, ktorému banka financuje dom po etapách. Pozor na staršie návody na internete: uvádzajú len stavebné povolenie, hoci katastrálny zákon od 1. apríla 2025 hovorí o rozhodnutí o stavebnom zámere.

Kedy je stavba rozostavaná a kataster ju zapíše

Rozostavaná stavba je predmetom katastra, ak je spojená so zemou pevným základom a zapisuje sa v súvislosti so vznikom, zmenou či zánikom práva k nej (§ 6 ods. 1 písm. c) bod 3 katastrálneho zákona). Zapísať ju však kataster môže až vtedy, keď znalec v posudku doloží, ako je postavené a usporiadané jej prvé nadzemné podlažie (§ 46 ods. 3). Konkrétnu výšku múrov zákon neurčuje, rozhoduje posudok.

Strecha podmienkou nie je, tú zákon vyžaduje až pri dokončenej stavbe (§ 46 ods. 2). Ani hrubá stavba nie je automaticky zapísateľná, názov etapy od dodávateľa o zápise nerozhoduje.

Ak má okresný úrad pochybnosti, či ide o predmet katastra, rozhodne Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK) do 30 dní od doručenia jeho žiadosti (§ 6 ods. 2). Takto ÚGKK posudzoval aj rozostavaný altánok v Brezne, pri ktorom išlo o vklad záložného práva banky. V rozhodnutí č. KO/2025/003229-3 z 15. 10. 2025 ÚGKK uvádza: „Za stavbu na zápis do katastra nehnuteľností sa podľa § 6 ods. 1 písm. c) bod 3 katastrálneho zákona považuje rozostavaná stavba, ktorá je spojená so zemou pevným základom a to prienikom so zemským povrchom alebo priemetom jej vonkajšieho obvodu na zemský povrch […]“.

Prečo zapísať dom ešte pred kolaudáciou

Prvým dôvodom je hypotéka. Podľa ÚGKK (Katastrálny bulletin 2/2022) záložné právo k nehnuteľnosti vzniká vo všeobecnosti zápisom v katastri, takže banka potrebuje, aby bol rozostavaný dom v katastri. Po kolaudácii katastrálny odbor aktualizuje predmet záložného práva na liste vlastníctva (LV, výpis o nehnuteľnosti a jej vlastníkoch).

Druhým dôvodom je istota, kto je vlastník. Kataster zapíše ako vlastníka stavebníka z rozhodnutia o stavebnom zámere, ak sa inou listinou nepreukáže iná osoba (§ 46 ods. 3).

Aké doklady potrebujete na zápis

Doklady pochádzajú od stavebného úradu, znalca a geodeta, pri poľnohospodárskej pôde aj od okresného úradu. Vy ich spojíte v jednom návrhu. Podľa aktuálnych znení zákonov potrebujete:

návrh na zápis, ktorý podáva vlastník alebo iná oprávnená osoba (§ 35 ods. 1),
právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere; pri stavbách povolených podľa starého stavebného zákona sa v praxi predkladá pôvodné právoplatné stavebné povolenie (postup si overte na katastrálnom odbore),
znalecký posudok o stupni rozostavanosti,
číslo úradného overenia geometrického plánu – samotný plán sa prikladá, len ak bol úradne overený do 30. 9. 2018 (§ 79l ods. 2),
ak stavba stojí na pozemku evidovanom ako poľnohospodárska pôda (napríklad orná pôda alebo záhrada), rozhodnutie okresného úradu o odňatí poľnohospodárskej pôdy (povolenie použiť pôdu na stavbu), pri zmene druhu pozemku s výmerou do 1 000 m² v zastavanom území obce jeho stanovisko (§ 12 ods. 1 a § 17 zákona č. 220/2004 Z. z.),
listinu, ktorá preukazuje vlastníctvo, ak má byť vlastníkom iná osoba ako stavebník.

Žiadosť o zápis rozostavanej stavby: Existuje tlačivo?

Povinné tlačivo na žiadosť o zápis rozostavanej stavby do katastra neexistuje, zákon určuje len obsah návrhu. Použiť môžete vzorový návrh na začatie katastrálneho konania od ÚGKK, ktorý zápis stavby uvádza medzi konaniami o zázname.

Podľa § 24 ods. 1 musí návrh obsahovať vaše identifikačné údaje vrátane rodného čísla, názov okresného úradu, predmet návrhu, označenie nehnuteľností, spoluvlastnícky podiel zlomkom, číslo úradného overenia geometrického plánu a zoznam príloh. Vykonanie záznamu vám úrad oznámi do 15 dní od zápisu (§ 37); ak oznámenie chcete e-mailom alebo do elektronickej schránky, uveďte to v návrhu. Zákon umožňuje podať návrh aj cez elektronický formulár ÚGKK (§ 35 ods. 1). Formulárovú službu však po kybernetickom útoku na kataster ÚGKK uvádza ako nefunkčnú, pred podaním si preto overte jej dostupnosť.

Geometrický plán na rozostavanú stavbu

Geometrický plán je technický podklad právnych úkonov a katastrálny zákon ho výslovne uvádza aj ako podklad na záznam práv k nehnuteľnostiam (§ 67 ods. 1). Bez čísla jeho úradného overenia návrh na zápis nepodáte. Naši geodeti vyhotovujú geometrický plán na zápis rozostavanej stavby aj plán ku kolaudácii. Plán na zápis u nás stojí orientačne od 280 €, konečná cena závisí od rozsahu, lokality a náročnosti. Aktuálne sumy nájdete v cenníku.

Čo geodet zameria a čo plán obsahuje

Geodet stavbu zameria a v pláne ju zobrazí tak, ako ju eviduje kataster: prienikom so zemským povrchom alebo priemetom jej vonkajšieho obvodu na zemský povrch (§ 6 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona). Prakticky ide o obvod múrov pri zemi, a ak má vyššie podlažie previs, aj o jeho obrys premietnutý na zem. Z meraní vznikne plán s tromi časťami podľa § 47 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.: popisné pole; grafické znázornenie doterajšieho stavu a návrhu zmien; výkaz výmer parciel.

Po zápise kataster eviduje stavbu s parcelným číslom pozemku, kódom druhu stavby 21 „Rozostavaná budova“ (dokončený rodinný dom má kód 10), kódom umiestnenia a číslom LV (§ 11 a príloha č. 7 vyhlášky). Súpisné číslo rozostavaná stavba spravidla ešte nemá.

Autorizačné a úradné overenie plánu

Geometrický plán prechádza dvoma overeniami. Najprv ho autorizačne overí osoba s oprávnením na overovanie geometrických plánov, potom ho úradne overí okresný úrad, katastrálny odbor. Pre kataster sa používa len plán overený aj okresným úradom (§ 67 ods. 4 a 5 katastrálneho zákona).

Správny poplatok za úradné overenie platí podľa sadzobníka vyhotoviteľ, teda geodet.

Postup pri zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Postup má päť krokov: stavba dosiahne potrebný stupeň, zabezpečíte geometrický plán a posudok, priložíte rozhodnutie o stavebnom zámere, podáte návrh a kataster vykoná záznam.

Krok č. 1 – Stavba dosiahne prvé nadzemné podlažie. Znalec musí vedieť doložiť jeho usporiadanie, strecha nie je potrebná.

Krok č. 2 – Geometrický plán a znalecký posudok. Geodet zameria stavbu, vyhotoví plán a zabezpečí jeho overenie, znalec vypracuje posudok o stupni rozostavanosti. Oba doklady potrebujete, poradie dohodnite s geodetom a znalcom.

Krok č. 3 – Rozhodnutie o stavebnom zámere. Priložte právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere, pri stavbe povolenej podľa starého stavebného zákona v praxi pôvodné stavebné povolenie. Ak stavba stojí na poľnohospodárskej pôde, pridajte rozhodnutie o odňatí alebo stanovisko okresného úradu.

Krok č. 4 – Podanie návrhu. Návrh s prílohami podáte na katastrálny odbor okresného úradu osobne, poštou alebo elektronicky cez všeobecnú agendu na slovensko.sk.

Krok č. 5 – Záznam. Ak sú listiny bez chýb a majú predpísané náležitosti, kataster stavbu zapíše a na LV pribudne rozostavaná budova (§ 36).

Ako dlho trvá zápis do katastra

Zápis rozostavanej stavby do katastra trvá podľa zákona najviac 60 dní od začatia konania o zázname. Ak návrh podáte cez elektronický formulár, okresný úrad má na záznam 30 dní od doručenia návrhu (§ 43 ods. 1 písm. b) a ods. 3 katastrálneho zákona). Táto cesta je však podľa ÚGKK zatiaľ nefunkčná.

Záznam je evidenčný úkon bez vplyvu na vznik, zmenu či zánik práv (§ 5 ods. 2). Vklad, napríklad záložného práva banky, má samostatnú lehotu: o návrhu na vklad úrad rozhoduje do 30 dní (§ 32 ods. 1). Rozdiel medzi vkladom, záznamom a poznámkou rozoberáme v článku o katastri nehnuteľností.

Koľko zápis rozostavanej stavby stojí

Správny poplatok za samotný zápis neplatíte, sadzobník zákona č. 145/1995 Z. z. položku za návrh na záznam nemá. Poplatok 100 € (pri elektronickom podaní 50 €) sa platí až za návrh na vklad, napríklad keď banka dáva k domu zapísať záložné právo. Aktuálnu sadzbu si overte v zákone o správnych poplatkoch.

Reálne náklady tvoria geometrický plán a znalecký posudok. Cenu posudku určuje znalec.

Čo sa stane, keď dom dokončíte

Dokladom o kolaudácii je kolaudačné osvedčenie (§ 67 ods. 1 stavebného zákona), pri starom povolení kolaudačné rozhodnutie (§ 84). Ku kolaudácii spravidla treba nový geometrický plán. Rozostavaná stavba ešte nebýva zateplená a zateplením sa zmení jej vonkajší obvod, podľa ktorého ju kataster eviduje. Geodet zameria aj adresný bod (polohu hlavného vstupu) a obec na jeho podklade rozhodne o určení súpisného čísla.

Kataster potom podľa oznámenia o súpisnom a orientačnom čísle zmení popis rozostavanej budovy a pripíše k nej súpisné číslo. Záložné právo banky pritom ostáva. Plán ku kolaudácii vyhotovujeme my, viac o tejto etape píšeme v článku o úlohách geodeta pri výstavbe rodinného domu.

Často kladené otázky (FAQ)

Musí mať stavba pri zápise už strechu?

Nie, strecha pri rozostavanej stavbe podmienkou nie je. Rozhoduje, či znalec v posudku doloží usporiadanie prvého nadzemného podlažia.

Potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavebný úrad?

Stupeň rozostavanosti potvrdzuje znalec znaleckým posudkom. Katastrálny zákon v § 46 ods. 3 vyžaduje „znalecký posudok o stupni rozostavanosti“ a potvrdenie stavebného úradu o rozostavanosti nepožaduje. Stavebný úrad sa na zápise podieľa len povolením stavby.

Kto bude vlastníkom, ak stavebník počas stavby uzavrie manželstvo?

Ako vlastník sa zapíše stavebník z rozhodnutia o stavebnom zámere, ak iná listina nepreukáže iného vlastníka. Ak vlastnícke právo k rozostavanému domu vzniklo pred sobášom, dom do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) nepatrí. Vlastnícke právo vzniká podľa ÚGKK vtedy, keď je zrejmé aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia. ÚGKK v Katastrálnom bulletine 2/2023 uvádza: „Vlastníkom už dokončenej stavby naďalej ostáva len stavebník.“ Ak vlastnícke právo vznikne až po uzavretí manželstva, dom je súčasťou BSM. Pri spore o spoločný majetok sa poraďte s advokátom.

Ako sa zapisuje stavba postavená pred rokom 1990?

Stavba skolaudovaná alebo daná do užívania pred 1. októbrom 1976 sa zapisuje ako dokončená, nie ako rozostavaná. Predkladá sa k nej oznámenie obce o tom, kedy bola skolaudovaná, aké súpisné číslo dostala a kto bol jej stavebníkom (§ 46 ods. 7 katastrálneho zákona).

Pri stavbe postavenej od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa predkladá oznámenie obce o tom, kedy bola stavba postavená, na aký účel sa nepretržite užívala, aké súpisné číslo dostala a kto bol jej stavebníkom. K nemu treba listinu, ktorá preukazuje, že stavebník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku pod stavbou (§ 46 ods. 10).

Záver

Zápis rozostavanej stavby do katastra je evidenčný úkon bez správneho poplatku. Vyžaduje rozhodnutie stavebného úradu, znalecký posudok a číslo úradného overenia geometrického plánu. Geodeti z Geo-group vám v Nitre a okolí pripravia geometrický plán na zápis rozostavanej stavby aj ku kolaudácii a pomôžu s ďalšími individuálnymi službami v rámci katastra nehnuteľností, napríklad s vytýčením hranice pozemku alebo rozdelením parcely.

Zápis rozostavanej stavby do katastra: Ako na to?